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新加坡买房必看：门道竟然这么多
新加坡的房产买卖是一件流程复杂的事情。
组屋，公寓，有地住宅，买卖条件各不相同。新房市场和转售市场的流程又不一样。有的房产性质可以“兼容“，一家可以同时拥有多个；有的房产性质绝不”兼容”，一家难容二虎。
具体到每一笔房产买卖，都牵涉到大笔的资金，受到本地房产政策的限制，需要银行和律师行这些第三方配合，特殊类房产还需要相关部门审核批准。
流程复杂了，疑问也就多了。我每天都会收到各种各样的房产咨询，其中既有第一次买房的新手，也有资深的商业房产投资者，提出的问题可以说是五花八门，有些问题出现的频率非常高。
今天的这篇文章里，我会归纳一些经常见到的问题，做一个Q&A集合，回馈读者。
问题１： 买房送绿卡不？买房送公民不？
答：不送不送，一律不送。
买东西附送的都没啥好货，好东西从来不白送。
新加坡房租挺贵，买房省房租倒是真的。
问题２：我只有国内收入，没有新加坡收入，可以拿到贷款吗？
答： 国内收入也可以贷款，需要国内三个月的银行流水，送交新加坡银行审核，贷款最多７成额度。
问题３：新加坡买了房，可以解决孩子小学入学问题吗？
答：这要看是什么小学，新加坡的政府小学和国际学校是两个完全不同的教育体系，学费也是天差地别。
想要孩子进新加坡的政府小学，关键是孩子的身份，其次才是房子。
如果孩子是新加坡公民和永久居民，可以好好研究房产的位置，找抽签率不激烈的好学校，买在一公里，争取进入好学校的机会。
如果孩子是外国人身份，政府小学的入学由新加坡教育部统一安排，有可能进入政府小学，也有可能进不去。要做好去国际学校的准备。
如果有人说包进政府小学，一定是个大忽悠。
问题4： 新加坡那么多种住宅，哪些有身份限制？
答：组屋只有新加坡公民和永久居民可以买。
其中新组屋(BTO) 只有公民可以购买，热门地段需要抽签。新组屋住满5年以上，可以进入转售市场。
永久居民只能买转售组屋(Resale HDB)，并且需要拿到永久身份满三年才有资格。
执行共管公寓(EC) ，只有公民家庭可以购买，热门地段需要抽签。
有地住宅（Landed House），就是我们常说的别墅，只有新加坡公民有资格购买，外国人没戏。永久居民想买有地住宅，需要去政府部门(SLA)申请。成不成谁也不知道，做好两手准备。
唯一的例外是圣淘沙岛上的别墅，开放给外国人购买。同样需要去政府部门(SLA)申请，不过很快就能批。
公寓(Condominium) 没有身份限制，谁都可以买。
问题5： 新加坡买组屋需要多少费用？
答：组屋是政府深度津贴的房产，性价比很高，不过有严格的身份限制。
新组屋(BTO)看地段的热门程度不同，一个五房式新组屋（三个卧室+大客厅）一般在30万到70万新币之间。
转售组屋看地段的热门程度不同，一个五房式转售组屋一般在40万到80万之间。
问题6： 新加坡买公寓需要多少费用？
答：新加坡的公寓60万新币起步，一室一厅小公寓一般在60万-90万之间，两室一厅公寓一般在80万-130万之间，三室一厅公寓一般在100万-160万之间。
不同地段的公寓差价非常大。
在乌节路，武吉知马，滨海湾这样的顶级地段，一室一厅公寓售价集中在150万-180万这个区间。两室一厅公寓售价集中在200万-300万，三室一厅公寓售价集中在300万-500万这个区间，豪宅上不封顶。
问题7：新加坡买有地住宅需要多少费用？
答：300万到3000万新币都有的。
问题8： 新加坡买房除了房款以外，需要多少额外费用？
答：额外费用的大头一定是各种印花税了。
买家印花税（Buyer Stamp Duty） ，各种房产都必须交的税种，
基本计算公式：房价的3%-5400。
额外买家印花税(Additional Buyer Stamp Duty)，针对买家身份和住宅类房产的税种。
基本计算公式：
因为自由贸易协定的原因，冰岛，列支敦士登（Liechtenstein）, 挪威，瑞士的公民和永久居民，美国的公民，在印花税方面享有新加坡公民的待遇。如果你拥有以上身份，啥也不用说了，偷着乐吧!
卖家印花税（Seller Stamp Duty），跟身份无关，针对住宅类房产持有时间的税种。
这个政策今年刚刚调整过，基本计算公式如下：
除了印花税之外，购买房产需要支付一次性的律师费用（一般在两三千新币），每年的房产税（组屋在几十到几百新币，非豪宅类公寓数千新币），火险，物业维护等费用。
问题9：直接给我报个数吧，买100万新币的公寓，第一套房，我需要准备多少首付？
答：第一套公寓的最低首付是20%，也就是20万新币。
针对公民买家，各种印花税+律师费等杂费占房价的3%左右，首付23万，其中至少5万新币现金，其余可以公积金支付。
针对永久居民买家，各种印花税+律师费等杂费占房价的8%左右，首付28万。其中至少5万新币现金，其余可以公积金支付。
针对外国买家，各种印花税+律师费等杂费占房价的18%左右，贷款8成，首付需要38万。
如果是没有本地收入的外国人，凭海外收入贷款最多7成，首付需要48万。
问题10：我是外国人身份，有没有房产不需要交额外买家印花税(ABSD)的？
答：有，商业房产没有ABSD。
问题 11：新加坡房子的面积怎么算？
答：新加坡房产面积普遍用的是平方英尺，跟平方米的换算公式如下：
1平米=10.76平方尺
所以，1076平方尺=100平米。
1184平方尺=110平米。
以此类推
但是新加坡的住宅面积没有公摊，100平米的房子就是实实在在的100平米户内面积，大致相当于国内的125平米户型。
问题12：新公寓和转售公寓的购买流程有什么区别？
答：新公寓一般指的是跟发展商直接买期房。
第一阶段，签订选购权合同（OTP）
发展商有统一的选购权合同(OTP)，签OTP相当于下定，当天给开发商5%的现金订金。
选购权合同有14天的有效期。14天之内买家可以选择执行OTP，也可以选择不执行OTP，让OTP过期。
如果买家选择不执行OTP，他需要付5%定金的四分之一给发展商，也就是1.25%。其余3.75%定金可以拿回。
第二阶段，签订购买合同(S&P)，支付剩余首付
签订OTP的两周之内，发展商会发出购买合同（S&P）。买家需要签字确认。签了S&P以后，你就是屋主了。
签订OTP的八周之内，买家需要支付剩余的15%首付以及印花税。这部分现金支付或者公积金支付都可以。
这个阶段也是办贷款的时候。原则是谁买房，谁贷款。
第三阶段：按工程进度付款
首付付完后，剩下的房款部分按照工程进度陆续付款。
新加坡有一个发展商条例（Housing Developers Rules），规定了期房的付款流程，所有的本地发展商都必须遵守。一个阶段的工程做好了，发展商才能收这个阶段的钱。
如果有银行贷款，银行也会按照工程进度放款，放多少贷款交多少月供，没有放款的部分没有月供。
整个付款的过程按照不同的工程进度，一般是3到4年。拿钥匙入住的当时，买家需要支付85%的房款。
最后，在入住一年之后(这一年是发展商的保修期），买家验收完成，缴付15%的尾款。
二手公寓的买卖流程和新公寓不太一样。 买卖双方都是个人，在法律上叫做Private Treaty，只要双方都同意合同条件，买卖就成立。
所以二手公寓遇到的各种情况会比较多，合同条款需要睁大眼睛一条条的看。
第一阶段，签订选购权合同（OTP）。
二手公寓的OTP没有统一的格式，通常由买方中介提供市场接受的标准模式OTP。
签订OTP以后，买家需要当场支付1%定金给卖家。可以是现金，支票或者本票。
如果卖家拿到了支票，但迟迟没有过账，这个时候OTP还没有生效。必须是卖家确实收下了1%的现金，OTP才生效。一旦生效，卖家就不可以反悔了。
对于买家来说，选购权合同通常有14天的有效期。（注意这个14天是市场约定俗成的日期，必须出现在OTP上面）
14天之内买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期，损失1%的定金。
如果买家申请贷款，需要在14天之内用OTP向银行申请。
买家如果看中卖家的家具，比如说协商买房送家具，要在这个阶段谈，列下详细的清单，附在OTP里面。
第二阶段，执行选购权合同（Exercise OTP），支付剩余首付
如果买家下定决心买了，他可以签字执行选购权合同，并且支付4%的房款。
银行发放最多80%的贷款。
剩下的15%首付部分，可以用现金或者公积金支付。
这个阶段买方的律师会协助买家完成全部的法律文件。
第三阶段，完成交易。
完成交易通常需要8-12周。
如果有一方提出提前或者延后交易，只要双方同意并写进合同里，都是可以的。
问题13：我们夫妻已经有了一套组屋，可以保留组屋买公寓吗？
答：如果夫妻至少有一个新加坡公民，只要住满最低居住年限（５年），可以保留组屋买公寓。注意最低居住年限是从拿钥匙入住组屋开始算的。
如果夫妻两个都是永久居民的家庭，买公寓的六个月之内，必须卖掉组屋。
问题14： 公民夫妻已经有了一套公寓，可以再买组屋吗？
答：就算是本地公民，在已经拥有公寓的情况下，再买回组屋，也不能保留公寓。
政策允许先买转售组屋，但是买下组屋的六个月之内，必须卖掉公寓。
或者先卖掉公寓，等３０个月（两年半），如果家庭收入没有超过新组屋的收入顶限，可以跟建屋局申请新组屋。
问题15：公民夫妻有一套联名组屋，可以转给一个人名下吗？这样第二个人的名额可以空出来买公寓
答：曾经是可以的，你们慢了一步…
建屋局于２０１６年４月推出新规定，只有以下两种情况才可以做组屋转名。
１．因为家庭结构的改变，必须做组屋转名(Transfer of Ownership)。
什么叫做家庭结构的改变呢，结婚，离婚，屋主去世，或者现有屋主失去了公民/永久居民身份，必须通过转名来保留组屋。
２．Resale of Part-Share
在这种方式下，现屋主通过金钱交易把名下的组屋权益卖给他人。
条件：夫妻之间不能交易！
问题16：我们夫妻有一套联名公寓，可以转给其中一个人名下吗？这样第二个人的名额可以空出来，买二套公寓。
答：可以！公寓转名的流程叫做decoupling。
公寓转名在法律上视作一次房产买卖，虽然省下了额外买家印花税，但该交的税还是要交。
举个例子，老张夫妻俩是公民，联名拥有100万市值的公寓。如果老张再买一个60万的小公寓投资，需要支付公民二套房的额外买家税7%，也就是4万2。
现在老张做decoupling，相当于把他名下的一半产权卖给老婆，按市值50万计算，老婆需要交9千6的买家印花税。
如果做decoupling的时候，距离买房没满3年，老张还得再交一茬卖家印花税。满3年就免交了。
问题17:可以给未成年的孩子买房吗？
答：普通的房产买卖流程需要买家年满21岁。
给未成年的孩子买房，需要在孩子的名下成立一个信托基金(Trust Fund)，不可以贷款，需要全款买房。
未来卖房的权益也是在孩子名下。
问题18： 新加坡的银行贷款利率怎么样？
答：新加坡银行的存款利率非常低，相应的，贷款利率也很低。
新加坡三大行的最新贷款利率，两年固定利率普遍在1.6上下，浮动利率在1.4上下。
没有建成的新公寓只能选择浮动利率，建成的公寓两种都可以选择。
低利率意味着每个月月供还的绝大部分是本金，这是新加坡购房非常有吸引力的一点。
